来源：中国经营报
本报记者 陈靖斌 广州报道
8月，A股上市公司纷纷进入2024年中期业绩报告的密集披露期。在这一背景下，深圳京基集团旗下的京基智农（000048.SZ）也披露了2024半年度业绩预告。
京基智农在7月初发布的业绩预告中透露，预计2024年上半年归属于母公司股东的净利润将介于2亿元—2.6亿元之间，较去年同期下降79.76%至84.43%。此外，扣除非经常性损益后的净利润预计在2.1亿元—2.7亿元，同比下降幅度同样显著，为79.86%—84.33%。
对于净利润大幅下降的原因，京基智农方面向《中国经营报》记者解释，主要是房地产业务去化量的显著减少。公司相关负责人指出，去年是公司房地产交付（结转收入）最多的一年，而今年上半年房地产项目交付数量大幅减少，导致结转收入和利润相应减少，整体净利润下滑。
严峻的“去化”难题
尽管近期猪肉价格大幅上涨，京基智农依然面临存量房地产业务带来的巨大挑战。随着房地产市场的持续调整，京基智农正面临严峻的“去化”难题。
京基智农在7月初发布的业绩预告显示，2024年上半年归属于母公司股东的净利润预计在2亿元—2.6亿元，同比下降79.76%—84.43%；扣除非经常性损益后的净利润预计为2.1亿元—2.7亿元，同比下降79.86%—84.33%。
对于净利润的显著下降，京基智农解释称，主要原因是房地产项目交付数量的大幅减少，导致销售收入和利润相应下降，使整体净利润较上年同期大幅下滑。
早在2022年，京基智农就曾明确表示，其房地产业务将仅限于现有存量土地的开发和运营，不再新增其他房地产项目。然而，2023年全年，房地产开发业务仍然是京基智农的主要收入来源之一。
京基智农2023年年报数据显示，房地产开发业务在2023年占公司全年营业收入的69.12%，相比2022年增长了216.98%。其中，山海御园和山海公馆住宅项目的集中入伙，以及山海公馆公寓项目的开盘，显著推动了公司收入的增长。
京基智农相关负责人透露，目前公司待售的主要项目包括山海公馆的住宅、公寓及部分商铺。值得注意的是，山海公馆项目早在2022年6月7日就已获批预售许可证，并在住建局官网公示。尽管已经过了两年时间，项目的去化率至今仅为75%。
而山海公馆项目面临的去化难题，背后反映的是整个房地产市场的调整压力。
根据国家统计局公布的7月房地产领域主要数据，目前多数房地产指标仍处于下降趋势中，市场整体依然在调整阶段。数据显示，2024年1-7月，新建商品房销售面积同比下降18.6%，销售额同比下降24.3%。
此外，山海公馆项目在深圳市场中面临着日益激烈的竞争。
根据深圳市住房和建设局公布的数据，深圳第三季度计划入市的商品房项目数量明显增加，宝安区的入市项目数量最多，达到13个。这种供应量的增加无疑加大了新房市场的去化难度。
虽然如此，宝安区却是深圳去化周期最低的区域。
深圳中原研究中心数据显示，深圳全市在售新房住宅51277套，去化周期为21.7个月，而宝安区去化周期仅为9.1个月，是全市唯一低于10个月的区域。
京基智农相关负责人坦言，尽管房地产市场仍在调整中，但房地产业务本身的高毛利率并不会拖累公司业绩，反而能够提供稳定的利润和现金流，支撑生猪养殖主业的发展。尤其是在6月“5·17”楼市新政的推动下，公司房地产项目的去化速度有所加快，具体销售情况将以公司半年度披露的数据为准。
京基集团的“资本经”
京基智农背后的控股股东京基集团发迹于房地产行业，其于2011年建成的深圳地标——京基100城市综合体，虽未跻身“千亿房企”之列，但在广深地产圈内依然占据重要地位。自创立以来，京基集团董事长陈华极少接受媒体采访，据报道，他坚持低负债运营，依靠自有资金进行开发，因此扩张相对缓慢。
与父亲陈华的“保守”风格不同，作为京基“二代”的陈家荣和陈家俊兄弟在资本市场上则显得更加大胆和激进。
2014年，陈家荣走到台前，升任集团副总裁，负责对外投资事宜。此后，京基集团先后经历了一场股权争夺战，成功入主康达尔（京基智农），并以14.41亿元收购了阳光股份29.12%的股权，成为其实际控制人。
在此过程中，京基集团逐步发展成为一家集地产开发、商业运营、金融投资、科技智能、文化教育、现代农业六大核心业务板块并进的综合性企业，朝着规模化、多元化的方向迈进。
陈家荣的接班与京基集团进入资本市场和多元化发展的时间节点几乎完全一致。
1988年出生的陈家荣，高中和大学阶段均在加拿大独立求学，并获得英属哥伦比亚大学经济学学士学位。在接手家族企业之前，他曾在平安证券投行部工作，其间负责企业上市并购及发债业务。这一背景或许也解释了他对资本运作的敏锐性。
值得一提的是，陈家荣在资本市场的诸多操作实际上是与弟弟陈家俊联手推进的。
1992年出生的陈家俊，是一名名副其实的“90后”，拥有南加州大学金融学硕士学位。在过去的资本运作中，陈家俊曾接手陈家荣持有的京基智慧文化、京基金融国际、中国油气控股和酷派等股权。然而，这几家公司目前的股价均已跌至1元以下，成为“仙股”。
尽管京基集团在资本市场上屡次受挫，但由于其大本营位于深圳，房地产市场的持续调整并未削弱其在权益销售上的表现。克而瑞发布的2024年1—7月深圳房企权益销售榜TOP20数据显示，京基集团权益销售面积达9.62万平方米，同比增长22.7%；权益销售金额达59.05亿元，同比增长23.77%。
对于京基集团的发展前景，京基智农在此前的投资者关系活动中表示，控股股东及实际控制人对行业前景和公司未来发展充满信心，坚定看好公司价值，并将继续提供全方位支持。目前，京基集团财务状况健康，资产负债率约为65%，低于行业平均水平。此外，集团今年集中入市的楼盘货值超300亿元，可带来充足的现金回流。
京基智农还补充道，控股股东质押公司股份是为其自身及下属公司融资提供担保，这些股份质押均为场外质押，质权人均为银行，因此不存在平仓风险。随着资金回笼，控股股东将尽快降低股份质押比例。
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