来源：中国基金报
中国基金报记者 天心
6月30日晚，九州通发布公告称，拟启动医药物流仓储资产Pre-REITs项目，为公司公募REITs后续扩募提前孵化和培育优质的医药物流仓储资产，推动公司不动产证券化战略的快速转型。
其中，首期Pre-REITs项目拟入池资产账面净值约为4.4亿元，经初步评估，预计募集资金规模不超过20亿元。
九州通拟启动医药物流仓储资产Pre-REITs项目
6月30日晚，九州通召开第六届监事会第五次会议，经审议并表决，通过了《关于公司开展医药物流仓储资产Pre-REITs项目的议案》。
公告显示，为积极响应国家政策号召，有效盘活存量资产，公司于2023年3月启动医药物流仓储基础设施REITs的申报发行工作。截至目前，公司公募REITs项目正经国家发改委审核之中，如经批准，有望成为国内医药物流仓储设施首单公募REITs以及湖北省首单民营企业公募REITs，具有较强的示范效应和积极正面影响。
为协同公司即将搭建的公募REITs平台具有稳定的扩募项目来源，提前布局公募REITs扩募工作，提升扩募发行效率，公司拟启动医药物流仓储资产Pre-REITs不动产私募投资基金项目（简称“Pre-REITs项目”），高和资本证监会首批不动产私募基金管理人将作为基金管理公司。
公告称，本次Pre-REITs项目将比照基础设施公募REITs的要求对公司医药物流仓储资产及配套设施等底层资产进行筛选，并提前介入标的资产的运营和培育过程，以期形成无缝对接的滚动复投医药物流仓储设施的良性循环，构建“公募REITs+Pre-REITs”多层级不动产权益资本运作平台。随着公募REITs和Pre-REITs基金的设立，公司将具备“双上市”资本运作平台，更高效地引入稀缺权益资金，实现资产价值最大化。
此外，公告显示，本次选取作为首期Pre-REITs入池资产拟定为公司下属企业持有的位于上海、杭州、重庆的三处医药物流仓储资产及配套设施，合计总建筑面积约为24万平方米，账面净值约为4.4亿元。经初步评估，预计募集资金规模不超过20亿元（最终以发行结果为准）。如本次Pre-REITs发行工作能在2024年内完成，预计增加公司2024年度净利润不超过11亿元（最终会计处理及影响金额以会计师事务所审计后的结果为准）。
Pre-REITs或有助于推动
公募REITs健康发展
自公募REITs试点以来，发展迅速，并催生出庞大的Pre-REITs市场。业内人士认为，Pre-REITs的发行有助于形成优质项目资源储备，推动公募REITs健康发展。
所谓Pre-REITs，是指对于具有发行公募REITs潜力的标的资产而言，投资者提前介入标的资产的建设、运营和培育等过程，并在时机成熟时通过公募REITs、类REITs等方式实现退出的投资模式。
实际上，Pre-REITs通过公募REITs退出已有先例。
比如，此前张江高科和光控安石成立私募基金收购张江光大产业园，并通过华安张江光大产业园REIT上市实现资金成功退出，或是国内首个Pre-REITs通过公募REITs退出的案例。
这也意味着，虽然华安张江光大园公募REITs在2021年才开始正式发售，但实际上在2016年便以私募REITs的方式开始准备。
在业内人士看来，作为公募REITs底层资产的基础设施项目，通常需要较长时间的培育和运营才能获得稳定持续的现金流，达到稳定盈利的状态，Pre-REITs的发行有助于形成公募REITs的优质项目资源储备，推动公募REITs健康发展。不过，公募REITs发行成功率或也决定了Pre-REITs模式成功与否。
值得一提的是，2023年2月20日，证监会宣布启动不动产私募投资基金试点工作。同日，基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》。
Pre-REITs市场此前主要的产品形式是私募股权基金，而《指引》允许符合要求的私募股权基金管理人在具备初步募资和展业计划的基础上，设立不动产私募投资基金，并明确投资范围为特定居住用房、商业经营用房和基础设施项目等。
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