华夏时报记者 刘诗萌 北京报道
房地产市场牵动着经济发展的全局，“517”楼市新政过去仅仅三周，又有高层会议再度部署房地产市场下一步发展方向。
6月7日晚，据央视报道，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，听取关于当前房地产市场形势和下一步工作考虑的汇报。会议要求继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施，对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。
过去的20多天里，为了落实“517”新政，超过八成城市已经落实了下调房贷利率，并降低了首套房和二套房的最低首付至15%和25%。然而，这并不意味着楼市的调整周期已经告一段落。纬房大数据持续监测的重点城市房价显示，截至5月31日，2024年5月下半月一二线城市房地产市场景气度略有回升，但房价继续下跌，仍处于以价换量阶段，而三、四线样本城市房价总体下跌。在总体90个样本城市中，仅有1个城市近半月房价出现微涨。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者表示，近期数据来看，尽管5.17国务院一揽子部署有见效，但仅在个别城市有效果，能持续多长时间还有待观察。近期房地产市场下行带来的负面影响开始全面显现，特别是房源交付、风险蔓延、房价过快下跌导致市场预期悲观等问题。基于此，管理层再次听取了房地产汇报，并且明确提出继续研究储备新的去库存、稳市场的政策措施。
“517”后市场价格仍未企稳
“517”新政后，一线城市是否跟随调整首付、利率是整个市场最为关心的话题。除了北京未加入调整外，深圳、上海、广州三地均跟进执行了楼市新政。其中，广州跟随了全国的步调，将首付和二套比例调整至15%和25%，并将非本地居民购房的社保年限调整至半年；上海和深圳将首付、二套比例调整为20%、30%，也显示了极大的下调力度。
中指研究院数据显示，深圳5月6日限购政策优化后，新房、二手房销售均有加快，尤其是二手房市场表现较为活跃，5月7日—6月5日期间二手房日均成交152套，较4月日均增长约10%；5月28日—6月5日，上海二手房市场活跃度明显好转，日均成交近850套，较4月日均增长42.9%。新房日均成交322套，较4月日均增长4.5%；广州虽然短期二手房挂牌量有所增加，但5月29日至6月5日期间新房日均成交197套，较4月增长约24%。
然而虽然市场活跃度、景气度有所回升，但热度仍然没能体现在价格上。纬房指数显示，5月15日—5月31日，北京房价下降0.48%，深圳房价下降0.34%，广州房价下降0.68%，上海房价下降0.64%，26个样本二线城市也没有一个房价止跌回升。
并且，从房企融资层面来看，数据仍然难言乐观。根据中指研究院统计，5月房地产行业信用债融资105.6亿元，同比下降56.2%，环比下降73.1%，占比48.8%；ABS融资111.0亿元，同比下降43.2%，环比下降20.8%，占比51.2%。虽然在政策的倾斜下，民营房企发债规模连续三月小幅上升，但国央企依旧是发债的主力。镜鉴咨询创始人张宏伟向《华夏时报》记者指出，继4月份万科面临偿债压力后，7月份是今年第二个房企偿债高峰期，这个时间仍然是行业最难的时间。
也是因此，在新政执行短短三周后，国常会再度研判了房地产的走势，指出房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。
去库存政策期待新思维破局
另一方面，除了房贷和利率等需求端刺激政策落地较为积极以外，4月30日政治局会议明确提出的“消化存量”在实际推进中仍然存在着难点。
易居研究院研究总监严跃进接受《华夏时报》记者采访时表示，此次国常会的核心词就是“去库存”。根据易居研究院百城库存报告，全国百城库存去化周期创历史最高水平，去库存压力超过了2011年和2024年，4月新建商品住宅存销比相比合理值增加了一倍。其中，一二三线城市的去化周期分别超出5年前6.6、13.8和23.5个月，三四线城市的去库存压力最大。不过报告认为，近几年去库存真正的问题却集中在一线城市和新一线城市，因为这些城市房价只涨不跌的心态已经发生改变。
“去库存工作非常严峻和紧迫，这一问题不解决，会时刻困扰各地住房消费、土地财政、金融风险化解等工作。”他认为，国常会针对存量房产和土地的消化盘活工作，要求各地去库存工作要进一步谋划新的思维，不能依赖原有的思路。要立足宏观经济形势、房地产供求变量、最近两年资金流动方向、去库存堵点等角度系统谋划、综合谋划。
李宇嘉也指出，从5月17日国务院提出一揽子部署后的情况来看，收购在售商品房以消化存量方面落地效果不佳，只有个别城市案例，也仅仅停留在前期阶段，积极性有待提升，需要尽快形成可推广和形成规模的案例。除了国企收购存量已建成商品房做保障性住房之外，还要部署新的去库存政策，尽快让二手房和新房的库存能够消化，促进良性循环，稳定价格预期。他认为，新的去库存政策可能包括国家自上而下筹集收购基金，存量非住宅调整规划改为住宅，加大城中村改造、拆迁改造收购商品房安置等。
此外张宏伟建议，要想成交量持续稳定增长，更需要宏观货币财政政策措施的配合落实，比如多次降息降准、财税减免、鼓励民营经济等刺激落实，尽快恢复经济增长，使购房者收入稳定且增长。只有上述政策面积极落地且有效了，降首付降利率等楼市政策组合拳对于成交量持续稳定增长才会有进一步的积极意义。
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